Es verwundert wenig, wenn im Kellerabteil eines über hundert Jahre alten Hauses eine Wand feucht ist – erst recht nicht in Flussnähe. Aber wenn die ganze Wohnung im Souterrain liegt und wegen der Feuchte nicht bewohnbar ist, wird es unangenehm. Wann liegt hier ein Mangel an der Kaufsache vor, der zu Schadensersatz berechtigt? Dazu hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt geurteilt.
Karlsruhe. Für eine Eigentumswohnung ist es essentiell, dass sie sich zum Wohnen eignet. Zu diesem Zweck wird sie grundsätzlich erworben. Sollte ein Feuchtigkeitsschaden ein Bewohnen der Wohnung nicht zulassen, ist das ein Mangel – das gilt selbst bei einer Souterrainwohnung in einem Altbau in Rheinnähe. Dabei kann ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss selbst dann wegen Arglist ins Wanken kommen, wenn die Käufer nach mehrfacher Besichtigung Anlass zum Zweifeln hätten haben können. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 21.06.2024, Az.: V ZR 79/23).
Dabei ging es um eine Eigentumswohnung in Köln. Sie befindet sich teilweise im Souterrain eines 1904 errichteten Hauses am Rhein. Die bisherigen Eigentümer hatten das Objekt 1999 gekauft und alle Außenwände durch eine horizontale Sperre mittels chemischer Injektion vor eindringender Feuchtigkeit schützen lassen. Trotzdem mussten in den folgenden Jahren immer wieder Sanierungen wegen erneut auftretender Feuchtigkeitsprobleme vorgenommen werden. Im Jahr 2017 holten die Eigentümer ein Angebot einer Fachfirma ein, weil sich Feuchtigkeitsschäden im Sockelbereich zeigten.
Auch eine Verbindung zwischen der Bodenabdichtung und den Wänden oder eine Horizontalabdichtung sei demnach nicht zu erkennen gewesen. Die Eigentümer entschlossen sich, die Wohnung zu verkaufen. Der beauftragte Makler offerierte das Objekt für 745.000 Euro als „Baujahr 1904, kernsaniert 1999“ und wies darauf hin, dass eine Außenwand Feuchtemängel aufweise. „Die Durchführung dieser Sanierung müsste vom Käufer auf dessen Kosten vorgenommen werden. Diese Kosten sind bereits bei der Preisfindung berücksichtigt“, hieß es darin. Per Beschluss hatte die Gemeinschaft nämlich 1999 alle Sanierungskosten für Feuchtigkeitsschäden den Wohnungseigentümern auferlegt.
Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart
Es fanden sich Kaufinteressenten, welche die Wohnung mehrfach zusammen mit einem Gutachter und einem Architekten besichtigten und schließlich für 675.000 Euro kauften. Im Kaufvertrag wurde der übliche Haftungsausschluss vereinbart – gekauft wie gesehen. „Die Beteiligten treffen keine Beschaffenheitsvereinbarung zum Vertragsgegenstand“, hieß es darin. Die eingehenden Besichtigungen wurden ebenfalls im Vertrag festgehalten. Ebenso enthält der Vertrag den expliziten Hinweis darauf, dass die Gemeinschaft nicht für etwaige Sanierungskosten wegen Feuchtigkeitsschäden an der Wohnung aufkommen wird.
Schließlich folgt im Vertrag auch der Hinweis: „Dem Käufer ist der Feuchtigkeitsschaden an der Außenwand des hinteren großen Zimmers der Wohnung Nr. 1 bekannt. Dem Käufer ist ferner bekannt, dass das Gebäude im Jahre 1904 errichtet wurde und sich in unmittelbarer Rheinnähe befindet und einzelne Räume im Souterrain liegen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass in der Zukunft Probleme mit Feuchtigkeit auftreten.“ Alles wasserdicht geregelt also für die Verkäufer? Nicht unbedingt, wie sich im folgenden juristischen Nachspiel zeigte, das sich jahrelang durch alle Instanzen zog.
Die Käufer machten sich nach dem Kauf an die notwendigen Sanierungsarbeiten, mussten jedoch feststellen, dass diese letztlich viel aufwändiger und langwieriger ausfielen, als vorhergesehen. Erst mit 16 Monaten Verspätung konnten sie in ihre neue Wohnung einziehen. Derweil mussten sie weiter zur Miete wohnen. Sie verklagten die Verkäufer auf Schadensersatz in Höhe der für die 16 Monate aufgelaufenen Mietzahlungen – insgesamt fast 33.000 Euro. Die Klage hatte in der ersten und zweiten Instanz keinen Erfolg. Die Gerichte meinten, dass die Käufer bei einem solchen Objekt damit hätten rechnen müssen, dass die Sanierung auch umfangreicher ausfallen könnte.
Kein Haftungsausschluss bei arglistiger Täuschung
Außerdem betrachteten sie die Wohnung nicht als mangelhaft, denn sie sei in einem für einen Altbau üblichen Erhaltungszustand. Dagegen zogen die Kläger vor den Bundesgerichtshof (BGH) und bekamen Recht: Die Bundesrichter kassierten das Urteil des Kölner Oberlandesgerichts ein und verwiesen den Fall zur erneuten Prüfung dorthin zurück. Karlsruhe stellte klar: Wer eine Wohnung kauft, darf einen Erhaltungszustand erwarten, der ein Bewohnen zulässt – auch dann, wenn es sich um eine Souterrainwohnung in einem Altbau am Rhein handelt. Ist die Wohnung nicht bewohnbar, stellt das einen Mangel dar. Grundsätzlich greift dann der Haftungsausschluss für Sachmängel aus dem Kaufvertrag.
Aber er verliert seine Wirkung bekanntermaßen, wenn der Verkäufer den Käufer arglistig über das Bestehen eines Mangels getäuscht hat. Die Bundesrichter konnten in diesem Fall nicht ausschließen, dass eine solche arglistige Täuschung tatsächlich vorgelegen hat. Den Hinweis des Exposés auf eine feuchte Außenwand könnte man jedenfalls auch als Verharmlosung in Wahrheit deutlich größerer Feuchtigkeitsschäden lesen, fanden die Richter. Auch den Hinweis, dass Objekt sei 1999 kernsaniert worden, fand der BGH problematisch, nachdem das Feuchtigkeitsproblem mit den damaligen Maßnahmen ja nicht nachhaltig behoben worden war und weitere Maßnahmen unmittelbar anstanden.
Die Vorinstanzen hatten allerdings die Frage, ob hier womöglich arglistig getäuscht wurde, gar nicht weiter geprüft. Daher gab der BGH dem Kölner Oberlandesgericht – diesmal allerdings einem anderen Senat – auf, ein neues Urteil zu sprechen und im Zuge der Urteilsfindung die Frage nach der arglistigen Täuschung eingehend zu prüfen. Mit dieser Entscheidung haben Deutschlands oberste Zivilrichter Wohnungskäufern weiter den Rücken gestärkt. Wer dagegen ein sanierungsbedürftiges Objekt rechtssicher verkaufen will, sollte aus dem Urteil seine Lehren ziehen und sich am besten von Anfang an eingehend juristisch beraten lassen.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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